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住宅の償却期間は20年

2007/01/12

日本における住宅の償却期間は20年と計算します。
これは固定資産税の減額評価点を基準としているようです。
つまり住宅は基本的に20年で評価ゼロとなり、使用可能などの条件によって加算され得る可能性があると言う事になります。
ただ実際の所『居住可能だから50万』とか『100万』とかですよね。
で、売買価格に対しては路線価を参考にした上での近隣地価との整合を図った価格が転売価格として評価される場合が多いもんです。
で、アメリカの住宅投資市場を見るにつけ、また、余剰住宅市場の活性化を目指す日本は、新築市場よりもリフォームに関しての税制優遇を打ち出そうとしてますし、色々業界誌の方々も、「もっと資産価値として評価され得る住宅を」と仰る方が多い。
でも、考えてみてください。
通例上、もしくは税制上において20年償却した住宅は評価は『ほとんどゼロ』なんですよ。
縦しんばそれがまだまだ住める住宅であったとしても、『通例慣習上に倣って』評価された場合は『使用可能な範囲として』の分しか評価されないわけです。
ここが住宅の運用資産として機能しない原因になっています。
あくまでも転売時期に『任意評価』として適用される『支払意思額(Willingness To Pay)』の合意があった上で付加評価分として加算される訳ですから、それが『不当である』と言う評価も当然あり得る訳です。
あくまでも『任意での売買価格合意(プレミアムとしての評価)』が前提です。
(だったらオークション制なんてどうだ?って思いますが、宅地建物取引法上、難しいでしょうね。)
と、なれば残念な事に日本の市場で住宅の転売市場が活性化する可能性は非常に低いんじゃないかと思います。少なくとも『投機的要素』は非常に出にくい。
あり得るのは、居宅としての再利用として『スクラップ&ビルド』でなくなる可能性があるくらいかな。これでも充分市場性のある『エコ』なんでしょうけど。
もしそう言った市場を現実のものにするには、固定資産税評価も耐用年数を基準に変わるはずです。(実際はそう言う評価になっているはずなんですよね。例えば鉄骨造と木造では評価の差があり得るんですが。)
私は実はここのところを非常に不満に思っておりまして。
結局、日本の住宅が28年だかしか耐用年数がない事の背景には、税制などの『第三のファクター』が働いたように思えてならないんですね。
反面、欧米の住宅の対応年数ばかりに目を向けがちな皆様お忘れになりやすいのは、アメリカでは住宅メーカーは存在せずに、瑕疵責任などの縛りもそれぞれの業者の責任範疇に分離されています。また、普通のおばさんが買い物帰りに『窓』買って自分で交換したりするんです。欧米住宅の耐用年数はD.I.Y.で手を入れている事が前提です。また、湿度の差もあるはずですからね。
ここは一緒にしちゃいけない。アメリカでの耐腐材はスギとされていますが、勿論、アメリカでも交換を前提としていますし、日本ではもっと消費期間が短いんですよね。
話がずれました。失礼しました。
ともあれ、そう言った差の事も勿論ですが、私が気になるのは、経済学を収めた人に聞いてみたいんです。経済学上、住宅は『消耗財』なのかどうか。
住宅市場が健全に稼動するにはこう言う根本の問題があるのではないかと思うんです。

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